新築で一戸建てを建てようとする場合、まずは土地探しから始めることになります。希望に合った土地を見つけたら、買主が売主へ最初に支払うお金が「手付金」です。
土地を購入する際の諸費用のひとつである「手付金」について、相場はいくらなのか、支払うタイミングは一般的にどのようになっているのか解説します。買主が土地購入をキャンセルした場合に手付金は返ってくるのかといった点についても併せてご紹介します。
土地購入時の手付金とは
種類に限らず物を予約購入する際、その対象物の価格が大きい場合は、保証金として予約金を支払うことがあります。同様に、大きなお金が動く土地の購入では、売主が手付金の支払いを設定することは一般的となっています。
この手付金の支払いは、土地だけでなくマンションや建売住宅などの物件を購入したり、一戸建て住宅を建てたりする際にも必要となるもので、頭金とは異なるものです。購入する物件が中古の場合も同様です。
不動産売買契約から物件の引き渡しの間に、万が一買主の都合で契約をキャンセルする場合は、すでに支払った手付金は基本的に返金されません。土地を購入する際には、本当にこの土地でよいのかよく考えてから手付金を支払うようにしましょう。
手付金を支払うタイミング
買主が売主へ手付金を支払うタイミングは、不動産売買契約を結ぶ当日となります。売買契約書へのサインと手付金の支払いで、今回の土地売買における売主と買主の約束が成立したという証拠になるのです。
手付金の支払い方法
不動産売買での手付金は、振り込みではなく現金で支払うのが一般的です。不動産売買契約を交わす当日までに、買主は手付金を現金で用意しておき、売主へ渡します。
実はこの手付金、性質上は、物件の売買代金とは別物という位置づけになっています。実際にはほとんどの場合において、後日行われる売買代金の残金決済時に、土地の売買代金から手付金額を差し引いた残額を支払って清算します。手付金が後ほど売買代金の一部に充当されるのかどうか、売買契約書の記載事項をしっかり確認しておきましょう。
土地購入における手付金の役割
土地を購入する際に支払う手付金の役割を改めて3つ、具体的にご紹介します。
解約手付け
手付金の役割として広く認識されているのは、「解約手付け」として利用されるというものでしょう。不動産の売買契約をキャンセルできるのは、売買契約の成立後から履行開始するまでの間に限られます。土地購入の場合に限って言えば、解約を申し出ることができるのは、土地の引き渡し前や所有権移転登記手続きを行う前までとなっています。
解約の申し出は買主からだけではなく、売主側からも可能です。買主が手付金として100万円を支払った場合を例に説明します。
- 買主側からのキャンセル→100万円はそのまま売主のものとなり、買主には返金されない
- 売主側からのキャンセル→「手付金100万円×2倍＝200万円」が買主へ支払われる
証約手付け
上記でも説明したとおり、手付金は買主が土地を購入するという意思を表すお金、つまり「証約手付け」としての性質も持っています。これは、買主側だけの意思ではなく、売主側も手付金を受け取ることで「この土地はあなたに売りますよ」という意思を表すことになります。
違約手付け
売買契約で決められた内容のとおり履行されない場合には、手付金は違約金に姿を変えます。解約手付けと同じように、違約手付けは買主側・売主側の両方で発生する可能性があります。
- 買主側の債務不履行（売買代金の残金を支払わない等）→手付金は売主へ違約金としてわたってしまう
- 売主側の債務不履行（土地の引き渡しが期日までに行われない等）→売主は手付金を買主に返金し、追加で違約金として手付金と同額を買主に支払う
土地購入時に支払う手付金の相場
不動産売買時の手付金にも相場があります。手付金額の設定については、その売買価格の5～10%となるケースが多いようです。
ただし、この割合は法的に定められているわけではなく、売主側からの提示と買主側からの合意で成立するものですので、「手付金は売買価格の5～10%」というのはあくまでも目安と考えてください。解約をできるだけ避けるために手付金を高く設定している売主もいれば、すぐにでも買手がつきそうな土地の場合は手付金額を安めに設定する売主もいます。
手付金を支払う際に確認すべき2つのポイント
手付金の意味や金額の目安について把握できたら、実際に手付金を支払う際に知っておきたい2つのポイントについてもぜひ押さえておきましょう。
金額が妥当であるか
売主から提示されている手付金の金額が、「売買価格の5～10%」という一般的な割合から大きくかけ離れていないか確認してください。また、仲介に不動産会社を挟むのではなく、不動産会社から直接土地を購入する場合は、「手付金の上限は売買金額の20%まで」と法律によって定められています。
たとえば、土地の売買価格が600万円の場合、手付金の設定目安は30万～60万円ほどとなります。不動産会社から直接購入する場合は、120万円以下となっている必要があります。
手付解除期日が妥当であるか
聞き慣れない言葉かもしれませんが、不動産の売買において「手付解除期日」はとても重要な日程です。契約を解除できる最後の日ということになりますので、この日を境として、キャンセルした際に手付金が返金されるか否かが決まります。基本的に、手付金が返金されるのはは「売買契約の成立後から契約の履行が着手されるまでの間」となっていますが、その詳細はケース・バイ・ケースなのが現実です。
不動産売買契約書の文章では専門的な単語が多く使われますので、一般の人には把握しにくい場合も多いでしょう。土地の購入をやめることができると買主が思い込んでいた時期は実は違っていた、ということにならないためにも、契約書に手付解除期日がしっかりと明記されているか、その期日はいつなのか、売主に口頭でも必ず確認しておくとよいでしょう。
手付解除期日は、ほとんどの場合で契約締結より約1ヶ月後に設定されています。これよりも極端に短すぎる場合は、十分に信頼のおける売主・不動産会社（仲介役）なのか、いま一度考え直してみる機会となります。
手付金が返金されるケース
土地の売買契約で買主が手付金を取り戻すことができるのは、以下のようなケースです。
手付解除期日内の場合
あらかじめ売買契約書に明記されていた手付解除期日よりも前に、買主が契約のキャンセルを申し出た場合は、売主へ支払った手付金はそのまま戻ってきます。
住宅ローンの審査に落ちた場合
「不動産は一生でも最大の買い物」といわれるように、マンションや一戸建てなど住宅を購入する際にはある程度大きな資金が必要です。そこで、多くの人が利用するのが住宅ローンです。土地のみの購入の場合には住宅ローンを利用できませんが、その土地に住宅を建てる予定がある場合は住宅ローンの利用が可能です。
不動産売買契約書にはさまざまな細かい取り決めが記載されることになりますが、そのひとつに「住宅ローンの融資利用特約」というものがあります。この特約により、もし住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は契約の解除が可能となり、売主へ支払い済みの手付金は買主へ返金されます。
この特約は、一般的に購入価格が大きいものとなる不動産の売買において、買う意思はあるものの、「住宅ローンの審査落ち」という望まない結果となってしまった買主側の資金を守るために設定されているものです。ただし、住宅ローンの申請書類に不備があった場合など、買主の責任によるものが原因で審査に落ちたケースでは、この特約の対象とはなりませんので注意しましょう。
手付金が支払えない場合はどうすればいいの？
不動産売買契約を結ぶ際には手付金を支払うのが一般的となっていますが、その相場が売買価格の約10%であることや、現金払いという点でも支払いが難しいという場合もあるでしょう。それでもぜひ土地を購入したいという場合には、以下の2つの方法をお試しください。
売主と交渉する
不動産の売買契約では買主が売主へ手付金を支払うのが通例である、ということをここまで説明してきましたが、「手付金の支払いを必ず設定しなければならない」というわけではありません。
手付金の設定は、売買契約が滞りなく行われることを目的としたものです。なかなか売れないような条件が付いた土地であったり、買主側に何か事情があったりする場合、売主との交渉次第では手付金の額を相場よりも下げてもらえる可能性もあります。
不動産会社が仲介に入っている場合は、不動産会社を通して交渉してみましょう。
住宅ローンの「つなぎ融資」を利用する
住宅ローンは物件の購入代金を支払うためのものですが、なかにはローンの一部を手付金に利用できる住宅ローンも存在します。それは、「つなぎ融資が含まれている住宅ローン」です。
この場合、住宅ローンを組む前提として、土地だけの購入ではなく、後から家を建てる場合に限られます。住宅ローン（つなぎ融資付き）を申し込む時期ですが、土地の手付金を支払う前、つまり売買契約を締結する前には申請・審査をしておく必要がありますのでご注意ください。
また、住宅ローンの申請時には建物の見積書を添付する必要がありますので、工期の全体的なスケジュールを立て、見積もりまでもらっておくことが大切です。
この審査に通れば、土地・建物の購入資金だけでなく、土地の手付金の支払いにも住宅ローンを利用できます。
まとめ
土地を購入する際の流れでは、基本的に売買契約で手付金を売主へ支払う場合がほとんどです。その相場は土地の売買代金の10％前後であること、どんな理由であれ解除期日前の解除申し立てであれば手付金は返金されること、解除期日後に買主が一方的にキャンセルした場合は手付金を取り戻すのは難しいこと、は覚えておきましょう。
手付金の支払いが難しい場合でも、ご紹介した「つなぎ融資」を利用できる可能性がありますので、不動産会社などに相談してみてください。
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August 30, 2020 at 10:00PM
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